Aidat Artışı Yasal mı?

Aidat artışı yasal mı sorusu, özellikle son yıllarda artan maliyetler nedeniyle apartman ve sitelerde en çok tartışılan konulardan biri haline geldi. Yönetim “giderler yükseldi” diyerek aidatı artırdığında, kat maliklerinin aklına iki temel soru gelir: Bu artış hangi kurala dayanıyor ve usul doğru işletildi mi? Çünkü aidat (uygulamada “avans payı” da denir), keyfî bir bedel değil; ortak giderlerin karşılanması için hukuken belirlenen bir katkı mekanizmasıdır. Bu yazıda, 2026 itibarıyla geçerli çerçeveyle; aidat artışının hangi şartlarda hukuka uygun sayılacağını, hangi durumlarda iptal edilebileceğini, itiraz ve dava yolunu, sık yapılan hataları ve pratik kontrol listesini adım adım ele alıyorum. Ayrıca süreci netleştirmek için kısa bir tablo da bulacaksınız.

Aidat artışı hangi hukuki temele dayanır?

Aidat artışını “yasal” yapan şey, tek başına oran veya tutar değildir. Asıl mesele, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve yönetim planı (apartman/sitenin adeta “anayasası” gibi işleyen metin) ile çizilen çerçeveye uygun hareket edilip edilmediğidir. KMK’da kat maliklerinin ortak giderlere katılma yükümlülüğü ve bu giderler için avans toplanabilmesi düzenlenir; uygulamada bu avans, düzenli aidat şeklinde tahsil edilir. Bu nedenle aidat artışı, çoğu zaman işletme projesi (yıllık/aylık gider bütçesi) üzerinden temellendirilir.

Öncelik sırası genellikle şöyledir: yönetim planı hükmü (aidatın paylaşımı ve belirlenmesine ilişkin açık kural varsa) → kat malikleri kurulu kararı (genel kurul) → kanunun tamamlayıcı hükümleri. Yönetim planı açık değilse veya belirsizse, kat malikleri kurulu kararlarıyla aidatın nasıl belirleneceği ve değiştirileceği kararlaştırılır. Burada kritik nokta şudur: Aidat artışı, “yönetici istedi” diye değil; gider kalemleri + bütçe + karar zinciriyle hukuken anlam kazanır. 

Bir diğer önemli hukuki gerçek: Kat malikleri kurulunun aidat gibi olağan yönetim işlerine ilişkin aldığı kararlar, iptal edilmedikçe kat maliklerini bağlayabilir. Bu, “karar yanlış olsa bile otomatik olarak hükümsüz” anlamına gelmez; usulüne uygun şekilde iptal yoluna gidilmezse kararın fiilî etkisi devam edebilir. 

2026’da aidat artışı nasıl yapılmalı?

2026’da da temel kural değişmez: Aidat artışı “oran” belirleme işi değil; giderleri karşılayacak bütçeyi kurma işidir. Hukuka uygun bir artış için pratikte şu adımların birlikte görülmesi beklenir:

1) İşletme projesi/bütçe hazırlığı: Yönetim; güvenlik, temizlik, enerji, bakım-onarım, sigorta, asansör bakımı, peyzaj, personel ücretleri gibi kalemleri hesaplayıp bir plan çıkarır. “İşletme projesi” denince, bir yıl içinde beklenen giderlerin ve her bağımsız bölüme düşen payın mantıklı bir şekilde gösterildiği tablo anlaşılmalıdır.

2) Gündeme alınması ve toplantı: Aidatın belirlenmesi/değiştirilmesi, genel kurul gündeminde yer almalı ve kat maliklerinin bu konuda konuşup oy kullanabileceği bir zemin oluşmalıdır. Gündem dışı sürpriz aidat artışları, itirazlarda sık karşılaşılan risk alanıdır. 

3) Karar alınması: Aidat miktarı veya avans tutarı, kat malikleri kurulunun kararıyla netleşir. “Oy çokluğu” gibi çoğunluk türleri, somut işin niteliğine ve yönetim planına göre değişebilir; bu yüzden planın ilgili maddesi özellikle kontrol edilmelidir. 

4) Şeffaf bildirim ve uygulama: Kararın ve işletme projesinin maliklere duyurulması; artışın gerekçesinin (gider artışları, yeni sözleşmeler, zorunlu bakım) anlaşılır biçimde paylaşılması, ihtilafı azaltır. Burada “şeffaflık” hukuki bir kavramdan çok, uyuşmazlık önleyici bir yönetim standardıdır.

5) Tahsilat ve takip: Aidatın ödenmemesi halinde yönetim, alacağı takip edebilir; gecikme halinde kanundan doğan gecikme tazminatı (gecikme cezası gibi düşünülebilir) gündeme gelebilir. 

Aidat artışı hangi durumlarda hukuka aykırı sayılabilir?

Aidat artışı konusunda uyuşmazlıkların önemli kısmı “artış çok yüksek” şikâyetiyle başlar; ancak mahkemeye taşındığında tartışma çoğunlukla usul ve dayanak üzerine kurulur. Aşağıdaki durumlar, aidat artışının iptale elverişli görülmesine sık zemin hazırlar:

Gündem ve toplantı problemi: Aidat artışının gündemde olmaması, toplantı çağrısının usule uygun yapılmaması veya maliklerin karar sürecinden fiilen dışlanması.

İşletme projesi/bütçe olmadan artış: “Maliyetler arttı” denilerek hangi kalemin ne kadar arttığı gösterilmeden, hesabı yapılmadan artışa gidilmesi. Bu durum, artışı açıklanabilir olmaktan çıkarır.

Yönetim planına aykırılık: Yönetim planı aidat paylaşımını arsa payına göre (arsa payı: bağımsız bölümün ortak mülkiyetteki payını ifade eder) veya eşit gibi bir yönteme bağlamışken farklı bir yöntemin uygulanması. Yönetim planı ile çelişen kararlar, ayrıca inceleme konusudur; iptal edilmedikçe bağlayıcılık tartışmaları da bu alanda doğar. 

Genel kurul yetkisi olmadan yönetici tasarrufu: Yöneticinin, genel kurul kararı olmadan aidatı tek taraflı artırması veya “demirbaş alımı” gibi önemli giderleri kendi kararıyla başlatıp sonra aidata yansıtması. Bazı hâllerde “hakimin müdahalesi” gibi mekanizmalar gündeme gelebilir. 

Eşitlik ve hakkaniyet sorunu: Aynı durumda olan bağımsız bölümler arasında gerekçesiz farklı aidat uygulamaları, ortak giderlerden muafiyet yaratma girişimleri veya açıkça ölçüsüz paylaştırma.

İtiraz ve dava yolu: Süreler, mahkeme ve arabuluculuk

Aidat artışına itiraz etmek isteyen maliklerin en kritik hatası, “itiraz ettim, o yüzden ödemiyorum” varsayımıdır. Uygulamada doğru strateji; hem hak kaybı yaşamamak hem de icra/takip riskini yönetmek için planlı ilerlemektir.

1) Ön kontrol: Yönetim planı, toplantı çağrısı, gündem, karar metni, işletme projesi, gider belgeleri (sözleşmeler, faturalar) istenir. “Belge isteme” aşaması, uyuşmazlığı bazen dava açmadan çözer.

2) Kat malikleri kurulu kararının iptali davası: Aidat artışı bir genel kurul kararına dayanıyorsa, bu kararın iptali talep edilebilir. Görevli ve yetkili mahkeme genellikle ana taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesidir (kesin yetki niteliği, yani başka yerde açmak usulden riske yol açabilir). 

3) Süreler: İptal davalarında süreler toplantıya katılma/katılmama durumuna göre farklı yorumlanabilir; uygulamada 1 ay ve bazı hâllerde 6 ay üst sınırları tartışma konusu olur. Bu nedenle “kararı ne zaman öğrendim” tarihi önemlidir.

4) Arabuluculuk: 01.09.2023’ten itibaren, kat malikleri kurulu kararının iptali gibi uyuşmazlıklarda zorunlu arabuluculuk dava şartı olarak gündeme gelebilir. Yani arabuluculuk süreci tamamlanmadan açılan davalar usulden reddedilme riski taşır. 

5) Ödeme meselesi (pratik risk): Dava açmak, otomatik olarak borcu “askıya almaz”. Yönetim alacağını takip edebilir; bu yüzden “itiraz ederken ödeme stratejisi” (örneğin ihtirazi kayıtla ödeme: “haklarım saklı kalmak üzere ödüyorum” anlamında) somut duruma göre düşünülmelidir. Burada her sitenin dosyası farklıdır; belge ve karar metni görülmeden tek formül yoktur.

Hızlı kontrol listesi ve 2026 için pratik tablo

Aşağıdaki kontrol listesi, “aidat artışı yasal mı?” sorusuna pratik cevap üretmenizi sağlar. Amaç, duygusal tartışmayı belge-temelli bir değerlendirmeye çevirmektir.

• Yönetim planı aidat paylaşımı ve karar nisabı (çoğunluk) hakkında ne diyor?
• Genel kurul çağrısı ve gündem usule uygun mu?
• İşletme projesi (bütçe) var mı, gider kalemleri mantıklı mı?
• Karar metni açık mı: yeni aidat tutarı, başlangıç tarihi, paylaştırma yöntemi yazıyor mu?
• Artışın dayanağı olan sözleşme/fatura/teklif gibi belgeler paylaşılmış mı?
• İptal/itiraz için süre kaçırılıyor mu?

Özet tablo (2026 perspektifiyle):

Sonuç: “Yüksek artış” tek başına ölçüt değildir

Aidat artışı yasal mı sorusunun cevabı, çoğu zaman “artış oranı kaç?” sorusundan çok daha teknik bir zeminde şekillenir. Hukuken belirleyici olan; artışın işletme projesiyle temellendirilmesi, genel kurul iradesiyle alınması, yönetim planına uygun paylaştırılması ve maliklere usulüne uygun biçimde bildirilmesidir. Bu çerçevede yapılan artışlar, yüksek görünse bile çoğu zaman geçerli kabul edilebilir. Buna karşılık, bütçe ve karar mekanizması işletilmeden yapılan artışlar, iptal ve uyuşmazlık riskini büyütür. Somut olayda karar metni, çağrı evrakı ve işletme projesi birlikte incelenmeden “kesin” hüküm vermek doğru olmaz; ancak bu yazıdaki kontrol listesi, süreci hızlıca analiz etmenizi sağlar.

SSS (Sıkça Sorulan Sorular)

Aidat artışı için mutlaka genel kurul kararı gerekir mi?

Genel kural olarak aidatın belirlenmesi ve değiştirilmesi kat malikleri kurulunun karar alanına girer. Yönetim planında çok açık bir mekanizma yoksa veya yetki yönetime tek taraflı artış yapacak şekilde verilmemişse, aidat artışının genel kurul kararına dayanması beklenir. 

Aidatı “çok arttı” diye tek başına iptal ettirebilir miyim?

Tek başına “yüksek” olması çoğu zaman yeterli değildir. Asıl denetim; işletme projesi, gider belgeleri, paylaştırma yöntemi ve toplantı/karar usulü üzerinden yapılır. Ölçüsüzlük iddiası genellikle bu belgelerle birlikte somutlaştırıldığında güç kazanır.

İtiraz ettim diye aidatı ödemeyi durdurabilir miyim?

İtiraz veya dava, borcu otomatik olarak ortadan kaldırmaz. Yönetim alacağını takip edebilir; gecikme halinde kanuni gecikme tazminatı gibi sonuçlar gündeme gelebilir. Bu yüzden ödeme stratejisi somut dosyaya göre planlanmalıdır. 

Genel kurul kararının iptali davası nerede açılır?

Genellikle ana taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir ve yetki çoğu durumda kesin kabul edilir. 

Arabuluculuk zorunlu mu?

Kat mülkiyetinden kaynaklı bazı uyuşmazlıklarda (özellikle genel kurul kararının iptali gibi) dava şartı arabuluculuk gündeme gelebilir. Uygulamada 01.09.2023 sonrası bu konu sıkça önem kazanmıştır.