Kiralara Yüzde 25 Sınırı Geri Gelir mi?

Kiralara yüzde 25 sınırı geri gelir mi sorusu, 2026 yılı itibarıyla hem kiracılar hem de ev sahipleri açısından yeniden gündemin üst sıralarında yer alıyor. Geçmiş yıllarda uygulanan kira artış sınırı, özellikle yüksek enflasyon döneminde konut piyasasında ciddi etkiler yaratmıştı. Uygulamanın sona ermesiyle birlikte kira artışları yeniden Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) yer alan genel kurallara göre belirlenmeye başladı. Ancak artan kira bedelleri, büyükşehirlerde yaşanan barınma sorunu ve kamuoyundaki tartışmalar, “yeniden yüzde 25 sınırı gelir mi?” sorusunu daha da görünür hale getirdi. Bu yazıda mevcut hukuki durumu, olası yasal değişiklik ihtimallerini, kira artış hesaplama yöntemlerini ve hem kiracı hem de ev sahipleri açısından doğabilecek sonuçları detaylı biçimde ele alıyoruz.

Yüzde 25 Kira Artış Sınırı Nedir ve Neden Getirilmişti?

Yüzde 25 kira artış sınırı, konut kiraları bakımından geçici bir düzenleme olarak yürürlüğe girmişti. Bu düzenleme ile konut kira sözleşmelerinde yenilenen dönem için yapılacak artış oranı, bir önceki kira bedelinin yüzde 25’i ile sınırlandırılmıştı. Bu sınırlama, Türk Borçlar Kanunu’nda yer alan TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) 12 aylık ortalamasına göre artış kuralının üzerinde bir müdahale niteliği taşıyordu.

Düzenlemenin temel amacı, yüksek enflasyon ortamında kiracıların ani ve aşırı kira artışlarıyla karşı karşıya kalmasını önlemekti. Özellikle büyükşehirlerde kira bedellerinin kısa sürede iki katına çıkması, sosyal ve ekonomik açıdan ciddi sorunlara yol açmıştı.

Ancak uygulama yalnızca konut kiralarını kapsıyor, işyeri kiraları bu sınırın dışında kalıyordu. Ayrıca bu düzenleme geçici nitelikteydi ve belirli bir süre için yürürlükte kalmıştı.

Mevcut Hukuki Durum: 2026 Yılında Kira Artışı Nasıl Belirleniyor?

2026 yılı itibarıyla kira artış oranları yeniden Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre belirlenmektedir. Bu maddeye göre taraflar arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış oranı, bir önceki kira yılında TÜFE on iki aylık ortalamasını geçemez.

Burada önemli olan husus şudur: Taraflar sözleşmede daha yüksek bir oran belirlemiş olsa dahi, bu oran yasal üst sınırı aşamaz. Yani sözleşmede “%50 artış yapılır” gibi bir hüküm bulunsa bile, TÜFE ortalaması daha düşükse artış buna göre yapılmak zorundadır.

Aşağıdaki tablo, eski yüzde 25 sınırı ile mevcut sistem arasındaki temel farkı özetlemektedir:

Bu nedenle şu an için yürürlükte olan sistemde sabit bir yüzde 25 sınırı bulunmamaktadır. Artış oranı ekonomik verilerle bağlantılı şekilde değişkenlik göstermektedir.

Kiralara Yüzde 25 Sınırı Geri Gelir mi? Olası Senaryolar

Kiralara yüzde 25 sınırı geri gelir mi sorusunun kesin bir yanıtı bulunmamaktadır. Ancak hukuki açıdan böyle bir düzenlemenin yeniden getirilmesi mümkündür. Çünkü kira artış oranı kanun koyucunun (TBMM) yapacağı yasal değişikliklerle yeniden sınırlandırılabilir.

Olası senaryolar şu şekilde değerlendirilebilir:

• Geçici bir süre için yeniden sabit oran sınırlaması getirilmesi
• TÜFE oranına ek olarak belirli bir üst tavan belirlenmesi
• Büyükşehirler için özel düzenleme yapılması
• Gelir düzeyine göre kademeli kira artış modeli uygulanması

Ancak geçmiş uygulamada görüldüğü üzere, sabit bir artış sınırı konut arzını (piyasadaki kiralık konut sayısını) olumsuz etkileyebilmekte ve bazı ev sahiplerinin konutlarını kiraya vermekten kaçınmasına yol açabilmektedir. Bu da piyasa dengesini farklı bir noktaya taşıyabilmektedir.

Dolayısıyla yeni bir düzenleme yapılması halinde hem kiracıyı koruyan hem de mülkiyet hakkını gözeten dengeli bir model tercih edilmesi beklenir.

Kira Tespit Davası ve 5 Yıl Kuralı

Kira artış oranı tartışmalarında gözden kaçırılan önemli bir konu da kira tespit davasıdır. Türk Borçlar Kanunu’na göre kira sözleşmesi beş yıldan uzun sürmüşse veya beş yılın sonunda yenilenmişse, taraflardan biri mahkemeye başvurarak kira bedelinin yeniden belirlenmesini talep edebilir.

Kira tespit davasında hâkim; emsal kira bedellerini, taşınmazın konumunu, özelliklerini ve TÜFE oranını dikkate alarak hakkaniyete uygun bir bedel belirler. Bu durumda yüzde 25 gibi sabit bir sınır uygulanmaz.

Bu durum özellikle uzun süredir düşük bedelle kirada oturan kiracılar açısından önemlidir. Ev sahibi, piyasa koşullarını gerekçe göstererek kira bedelinin artırılmasını talep edebilir.

Dolayısıyla yüzde 25 sınırı geri gelse dahi, 5 yılı dolduran sözleşmelerde kira tespit davası yoluyla farklı bir bedel belirlenmesi hukuken mümkün olmaya devam eder.

Ev Sahibi ve Kiracı Açısından Olası Etkiler

Yeni bir kira artış sınırı getirilmesi halinde her iki taraf için de farklı sonuçlar doğacaktır. Kiracılar açısından öngörülebilir ve sınırlı artış oranı, bütçe planlamasını kolaylaştırır ve ani tahliye baskısını azaltır.

Ev sahipleri açısından ise kira gelirinin enflasyon karşısında erimesi riski gündeme gelir. Özellikle kredi ile alınmış veya yatırım amacıyla edinilmiş konutlarda bu durum finansal dengeyi etkileyebilir.

Öte yandan sık değişen yasal düzenlemeler, taraflar arasında güven sorununa da yol açabilir. Bu nedenle kira sözleşmesi hazırlanırken hukuki danışmanlık alınması ve sözleşme hükümlerinin açık şekilde düzenlenmesi önem taşır.

Sonuç: 2026’da Beklenti Ne Yönde?

2026 yılı itibarıyla yürürlükte olan sistemde konut kiralarında yüzde 25 sabit artış sınırı bulunmamaktadır. Artış oranı, TÜFE 12 aylık ortalamasına göre belirlenmektedir. Ancak ekonomik koşullar, enflasyon oranları ve konut piyasasındaki gelişmeler, yeni bir yasal müdahale ihtimalini tamamen ortadan kaldırmamaktadır.

Kiralara yüzde 25 sınırı geri gelir mi sorusu, büyük ölçüde ekonomik göstergelere ve yasama organının tercihine bağlıdır. Şu aşamada kesinleşmiş bir düzenleme bulunmamakla birlikte, kira hukuku alanında değişiklik ihtimali her zaman gündemde kalmaya devam etmektedir.

Sıkça Sorulan Sorular

Yüzde 25 kira artış sınırı şu anda yürürlükte mi?

Hayır. 2026 itibarıyla konut kiralarında artış oranı, Türk Borçlar Kanunu uyarınca TÜFE 12 aylık ortalamasına göre belirlenmektedir.

Ev sahibi yüzde 100 zam yapabilir mi?

Sözleşme yenileme döneminde artış oranı yasal üst sınırı aşamaz. Ancak 5 yılı dolduran sözleşmelerde kira tespit davası açılarak mahkeme kararıyla daha yüksek bir bedel belirlenebilir.

Kira artış oranı sözleşmede yazmıyorsa ne olur?

Sözleşmede artış oranı belirtilmemişse yine Türk Borçlar Kanunu’ndaki TÜFE üst sınırı uygulanır.

Yeni bir kira artış sınırı gelirse mevcut sözleşmeleri etkiler mi?

Yapılacak düzenlemenin kapsamına göre değişir. Genellikle kira artışına ilişkin hükümler, yürürlük tarihinden sonraki yenileme dönemlerine uygulanır.

Kira tespit davası ne zaman açılabilir?

Kira sözleşmesi beş yılı doldurduğunda veya beş yılın sonunda yenilendiğinde, taraflar mahkemeye başvurarak kira bedelinin yeniden belirlenmesini talep edebilir.