Kiralara Zam Sınırı Kalktı mı?

Kiralara zam sınırı kalktı mı sorusu, 2026 yılına girerken hem kiracılar hem de ev sahipleri açısından en çok merak edilen hukuki konuların başında geliyor. Son yıllarda uygulanan yüzde 25 kira artış sınırı, özellikle yüksek enflasyon döneminde konut piyasasında önemli bir tartışma yaratmıştı. Geçici yasal düzenleme ile getirilen bu üst sınırın süresi, uygulama kapsamı ve sona erip ermediği konusunda kamuoyunda farklı yorumlar yer alıyor. Bu yazıda, 2026 itibarıyla kira artışında yasal durumun ne olduğunu, Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde kira artış oranının nasıl belirlendiğini, ev sahibi ve kiracının haklarını ve olası uyuşmazlıklarda hangi hukuki yolların izlenebileceğini ayrıntılı şekilde ele alıyoruz.

Yüzde 25 Kira Artış Sınırı Nedir ve Neden Getirilmişti?

Yüzde 25 kira artış sınırı, konut kiralarında uygulanmak üzere geçici bir yasal düzenleme ile yürürlüğe girmişti. Amaç, artan enflasyon karşısında kiracıların aşırı kira artışları nedeniyle mağdur olmasını önlemekti.

Bu düzenleme, Türk Borçlar Kanunu’nda yer alan genel kira artış sistemine istisna getirmişti. Normal şartlarda kira artış oranı, bir önceki kira yılında TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) on iki aylık ortalamasına göre belirlenirken, geçici düzenleme ile bu oran konutlar bakımından yüzde 25 ile sınırlandırılmıştı.

Uygulama yalnızca konut kiraları için geçerliydi. İş yeri kiraları bu sınırın dışında bırakılmıştı. Ayrıca sınır, kira sözleşmesinin yenilendiği dönemlerde uygulanıyor; ilk kira bedelinin belirlenmesinde doğrudan etkili olmuyordu.

2026 Yılında Kiralara Zam Sınırı Kalktı mı?

2026 yılı itibarıyla konut kiralarında uygulanan yüzde 25’lik kira artış sınırı yürürlükte değildir. Geçici madde niteliğindeki düzenleme, belirlenen sürenin sona ermesiyle birlikte uygulamadan kalkmıştır. Bu nedenle artık kira artışları genel hükümlere göre yapılmaktadır.

Mevcut durumda kira artış oranı, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca belirlenir. Bu maddeye göre taraflar sözleşmede bir artış oranı kararlaştırmış olsalar bile, bu oran TÜFE on iki aylık ortalamayı geçemez. Yani 2026 yılında kira artışı için üst sınır, resmi olarak açıklanan TÜFE verisidir.

Özetle 2026 itibarıyla:

• Konut kiralarında yüzde 25 sabit sınır uygulanmamaktadır.
• Kira artışı TÜFE on iki aylık ortalamaya göre belirlenmektedir.
• Sözleşmede daha yüksek oran yazsa bile TÜFE üst sınırdır.

2026’da Kira Artış Oranı Nasıl Hesaplanır?

Kira artışının hesaplanmasında esas alınan oran, Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan on iki aylık ortalama TÜFE oranıdır. Bu oran her ay güncellenir ve kira artışı, sözleşmenin yenilendiği ayda geçerli olan oran üzerinden yapılır.

Örneğin mevcut kira bedeli 15.000 TL ve sözleşme yenileme döneminde açıklanan TÜFE on iki aylık ortalama oranı yüzde 55 ise, artış şu şekilde hesaplanır:

Burada dikkat edilmesi gereken husus, tarafların sözleşmede farklı bir oran belirlemiş olsa bile bu oranın TÜFE’yi aşamayacağıdır. Aşan kısım hukuken geçersiz kabul edilir.

Eğer sözleşmede hiç artış oranı belirtilmemişse, yine TÜFE on iki aylık ortalama oranı uygulanır. Ev sahibinin tek taraflı ve keyfi şekilde artış yapma hakkı bulunmaz.

Ev Sahibi TÜFE’nin Üzerinde Zam Yapabilir mi?

Genel kural olarak ev sahibi, kira sözleşmesinin yenilenmesi sırasında TÜFE oranının üzerinde artış talep edemez. Ancak bazı istisnai durumlar vardır.

Bunlardan ilki kira tespit davasıdır. Kira tespit davası, mevcut kira bedelinin rayiç değerin (piyasa koşullarındaki ortalama kira bedeli) altında kaldığı iddiasıyla açılan bir davadır. Bu dava, özellikle beş yılı dolduran kira sözleşmelerinde önem kazanır.

Türk Borçlar Kanunu’na göre beş yıldan uzun süren veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde hâkim, TÜFE oranı ile bağlı olmaksızın; emsal kiralar, taşınmazın durumu ve hakkaniyet ilkesi çerçevesinde yeni kira bedelini belirleyebilir.

Bu durumda mahkeme kararı ile TÜFE’nin üzerinde bir artış mümkün olabilir. Ancak bu, ev sahibinin tek taraflı beyanıyla değil, yargı kararıyla gerçekleşir.

Kira Artışında Kiracının Hakları Nelerdir?

Kiralara zam sınırı kalktı mı sorusunun ardından en önemli konu, kiracının hangi haklara sahip olduğudur. Kiracı, hukuka aykırı bir kira artışı talebiyle karşılaştığında bunu kabul etmek zorunda değildir.

Kiracının başlıca hakları şunlardır:

• TÜFE oranını aşan artış talebini reddetme hakkı
• Fazla ödenen kira bedelinin iadesini talep etme hakkı
• Haksız tahliye girişimlerine karşı dava açma hakkı
• Arabuluculuk sürecinde uzlaşma talep etme hakkı

2023 yılından itibaren kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuğa başvuru zorunlu hale getirilmiştir. Bu nedenle taraflar, kira artışı konusunda anlaşmazlık yaşadığında öncelikle arabulucuya gitmek zorundadır.

Kiracının, sırf yüksek zam talebini kabul etmediği için tahliye edilmesi mümkün değildir. Tahliye ancak kanunda sayılan sınırlı sebeplerle ve belirli prosedürler izlenerek gerçekleştirilebilir.

2026’da Kira Piyasasında Beklentiler ve Hukuki Riskler

Yüzde 25 sınırının kalkmasıyla birlikte kira artışları yeniden TÜFE oranına bağlanmıştır. Yüksek enflasyon dönemlerinde bu oran ciddi artışlar anlamına gelebilir. Bu durum, özellikle uzun süredir aynı bedelle oturan kiracılar için önemli mali yük oluşturabilir.

Ev sahipleri açısından ise düşük kira bedeli nedeniyle kira tespit davalarının artması muhtemeldir. Ancak her somut olay kendi içinde değerlendirilir. Mahkeme, yalnızca piyasa artışına bakmaz; taşınmazın fiziki durumu, konumu ve sözleşme süresi gibi unsurları da dikkate alır.

Bu nedenle hem kiracıların hem de ev sahiplerinin kira sözleşmelerini yazılı yapmaları, artış oranını açıkça belirtmeleri ve resmi verilere dayalı hareket etmeleri hukuki riskleri azaltacaktır.

Sıkça Sorulan Sorular

Kiralarda yüzde 25 zam sınırı tamamen kalktı mı?

Evet. Geçici düzenleme süresi sona erdiği için 2026 itibarıyla yüzde 25 sabit artış sınırı uygulanmamaktadır.

2026’da kira artışı hangi orana göre yapılır?

Kira artışı, sözleşmenin yenilendiği ayda açıklanan TÜFE on iki aylık ortalama oranına göre yapılır.

Ev sahibi istediği kadar zam yapabilir mi?

Hayır. TÜFE oranını aşan artış tek taraflı olarak yapılamaz. Ancak belirli şartlarda kira tespit davası açılabilir.

TÜFE oranını aşan kira artışını ödersem geri alabilir miyim?

Eğer hukuka aykırı şekilde fazla ödeme yaptıysanız, iade talep etme hakkınız bulunmaktadır.

Kira artışı nedeniyle tahliye edilebilir miyim?

Sadece zam talebini kabul etmediğiniz için tahliye edilemezsiniz. Tahliye için kanunda belirtilen özel şartların oluşması gerekir.